서울시 금천구 아파트 시세 (전세 & 매매 거래량) - 9월 09일

 

🐻 Summary

금천구는 전세 선행–매매 후행의 정상화 사이클이 또렷합니다. 전세 회전은 독산·시흥에서 두껍고, 가산 디지털단지 배후 수요가 매매를 순차적으로 밀어 올렸습니다. 가격 레벨은 가산 역세권(업무·상업 코어)–독산 대단지 축–시흥 생활편의 축의 3단으로 읽히며, 중소형 실수요 중심이라 **전세가율(서울 평균 50%대 초중반 대비)**이 상대적으로 높게 형성되는 구간이 많습니다. 수요층은 직주근접형(가산 IT·제조), 실속형 신혼·초등 자녀가구, 월세→전세 갈아타기 수요가 핵심. 호재는 가산·독산의 산업·업무 집적 고도화, 역세권 생활편의 개선, 광역교통(7호선·1호선·신안산선 추진 축) 기대이고, 악재는 금리·입주물량 변동, 노후 단지 리모델링 비용 부담입니다. 결론적으로 금천구는 합리 가격·강한 전세 수요·직주근접을 동시에 충족해 체감 유동성이 좋은 지역입니다.

 

🐻 호재 & 악재

 

• 신안산선(광명·여의도 축) 연계 기대: 여의도·금천 접근시간 단축 기대. 사업 일정 변동 가능성 상시 점검 필요
• 가산·독산 산업·업무 클러스터 고도화: 리모델링·도심제조 혁신사업, 역세권 복합개발 논의. 직주근접 수요 유지
• 생활 인프라: 안양천 정비·공원 보강, 상권 리뉴얼로 체류형 소비 확대
• 리스크: 금리·입주물량 사이클, 구축 리모델링 비용 상승, 일부 공업지역 인접 단지의 소음/조망 이슈

 

 

 

 

### 금천구의 매력 포인트 ###

대표 지역·장소:  가산디지털단지(G밸리), 금천구청·시흥사거리 상권, 독산·말미·호암산공원, 안양천·광명유수지, 현대아울렛 가산, W-Mall·마리오, 금천구청역·독산역·가산디지털단지역, 서울디지털산업단지 역사공원(조성 예정 구역), 금천체육센터.

 

• 가산 역세권·업무 코어 — 대표: 두산(가산동) 매매≈6.84억 / 전세≈3.59억  
• 독산 대단지 벨트(금천롯데캐슬·골드파크축) — 대표: 금천롯데캐슬골드파크 1·3차(독산동) 매매≈10.37 / 전세≈5.19억 
• 시흥 생활편의 축(관악산·금천구청 생활권) — 대표: 남서울힐스테이트·벽산타운(시흥동) 매매≈8.63억 / 전세≈4.25억 

 

① 가산 역세권·업무 코어
7·1호선 더블역세권과 광역버스가 직결돼 도심·강남·광명 접근이 빠릅니다. G밸리의 IT·제조·스타트업 종사자 전세 수요가 두껍고, 점심·야간 상권·문화 인프라(아울렛·몰)가 밀집해 퇴근 후 소비 동선이 짧은 직주근접형 라이프에 최적. 초·중 학군은 생활권 내 배치, 상위 100권 일반·자사고 밀집지는 서초·여의도·동작까지 30~50분 통학권. 임대수익형·신혼부부 전세→자가 전환 흐름이 빠르며, 전세가율이 서울 평균보다 다소 높은 구간이 많아 갭 부담이 상대적으로 낮습니다. 다만 업무밀집에 따른 교통혼잡·소음, 준공연차·준공업지역 혼재로 단지별 선별이 중요합니다.

② 독산 대단지 벨트
금천롯데캐슬·골드파크 라인은 대단지·커뮤니티·조경·보행동선이 우수하고, 독산역·금천구청역이 생활축을 형성합니다. 초등 도보통학·근린공원·안양천 접근성이 좋아 초등 자녀가구 만족도가 높습니다. 보라매·여의도·광명 권역으로의 출퇴근도 현실적이며, 전세 회전이 빠른 편이라 체감 유동성이 뛰어납니다. 상위권 고교 밀집지(동작·서초)와의 접근은 40~60분권. 단지 연차·동간거리·주차대수에 따라 프리미엄 차등이 크며, 리모델링·장기수선비 이슈는 중장기 관리 포인트입니다.

③ 시흥 생활편의 축
금천구청·시흥사거리 상권과 관악산 녹지 접근이 장점. 7호선·서부간선도로로 양천·여의도·가산 접근이 용이하고, 시장·대형마트·생활편의가 가성비 있게 모여 있습니다. 구축 비중이 높지만 대단지(남서울힐스테이트·벽산타운 등) 중심으로 전세 회전력이 좋고, 소형·중형 실속형 수요가 핵심. 상위권 고교 밀집지와는 거리가 있으나 동작·관악권 고교와의 연계 통학은 현실적입니다. 관리 상태·층간소음·주차 구조 등 미시요인 점검이 체감 만족을 좌우합니다.

 

1. 금천구 동별 TOP3 아파트 매매&전세 거래량 및 거래가 요약

“금천의 상징적 리더는 ‘독산 대단지–가산 역세권–시흥 실속형’ 삼각편대다.”
독산의 금천롯데캐슬 골드파크 1·3차가 매매 10억대 초반, 전세 5억 내외로 가격·거래 모두 상위권을 형성합니다. 가산 두산은 매매 6억대 중반, 전세 3억대 중후반으로 직주근접형 수요의 표준값을 제시합니다. 시흥의 남서울힐스테이트·벽산타운은 매매 5~8억대, 전세 2~4억대로 회전력이 높습니다. 이 조합이 의미하는 바는 전세가율이 높아 매매 유입 장벽이 낮고, 생활권 상호보완이 잘 된다는 점입니다. 특히 독산 대단지가 가격 지지선을, 가산 역세권이 **유동성(전세 수요)**을, 시흥이 실거주 저변을 담당해, 금천 전역의 체감 거래 온도를 안정적으로 유지합니다. 전세가율은 서울 평균(50%대 초중반) 대비 동등~다소 상회하는 구간이 많아 갭리스크가 과도하지 않다는 것도 포인트입니다.

동	아파트	거래건수	매매최저	평균	최고	전세최저	평균	최고
가산동	두산	40	5.95	6.79	9.10	0.50	3.59	5.75
가산동	서울금천행복주택	23	-	-	-	0.37	0.91	1.79
가산동	비즈트위트바이올렛5차	21	0.80	0.89	0.98	0.05	0.33	1.25
독산동	독산역롯데캐슬	160	-	-	-	0.85	2.10	2.76
독산동	금천롯데캐슬골드파크1차	59	6.63	10.66	12.09	1.00	4.85	6.83
독산동	금천롯데캐슬골드파크3차	44	9.00	10.26	13.50	0.50	5.18	7.30
시흥동	관악산벽산타운5	80	3.00	5.02	6.58	0.20	2.52	4.92
시흥동	남서울힐스테이트	67	7.00	8.78	11.84	0.20	4.21	8.00
시흥동	벽산	54	3.75	4.68	5.55	0.10	2.51	4.55

 

2. 금천구 최신 3개월 매매&전세 거래량 추이

전세 피크 후 2~3주 시차로 매매가 뒤따르는 정석 패턴
전세 건수는 초반 90→84건 급증 후, 7~8월 40~60건 박스에서 등락, 9월 초 저점으로 마감합니다. 같은 구간 매매는 30→40건 피크 이후 한 자릿수~10여 건으로 조정—전세 피크 직후 2~3주에 매매가 동행하는 정상화 사이클이 재현됩니다. 실무적으로는 전세 피크 주차+2주 기간의 실거래가를 기준선으로 협상하면 호가 노이즈를 줄일 수 있습니다. 전세가 다시 우상향하기 시작하면 매매 저점 확인 신호로 읽는 게 합리적입니다. 생활권별로는 독산·시흥이 지속 거래를, 가산은 선택적 매매를 보여 직주근접/실거주가 균형을 이룹니다.

3. 금천구 최신 3개월 매매&전세 거래액 추이

“대형·특화 표본에 따른 일시 변동을 제거하면, 매매 6~7억·전세 2.0~2.8억 밴드.”
매매 평균은 6억대 중후반 박스, 전세 평균은 2억대 중후반을 유지합니다. 그래프의 갑작스런 7.9억·8.1억 피크는 대형·특화세대 표본 영향일 확률이 높아, 동일 주차 거래건수·평형구성을 함께 봐야 오판을 줄입니다. 전세 평균이 서서히 우상향하는 구간에서는 임차 이동이 활성화되며, 일정 시차로 매매 평균이 따라붙는 구조입니다. 독산·시흥 중형이 밴드 중심을, 가산 소형이 하단을 형성합니다.

4. 금천구 거래량 상위 4개동 동별 상위 10개 아파트 최신 3개월 매매&전세 거래 금액 & 건수

독산은 ‘대단지 커뮤니티 + 안양천·공원’이 가격 지지선을 만든다.
금천롯데캐슬 골드파크 1·3차가 매매 10억대 초반, 전세 5억 내외로 가격 상단과 거래 허브를 동시에 담당합니다. 대단지 커뮤니티(피트니스·어린이시설), 동간거리·보행동선이 양호하고, 안양천·공원 접근성이 체감 주거 품질을 끌어올립니다. 전세가율 50%대 중후반으로 갭 부담이 낮아 갈아타기 사다리가 촘촘합니다. 초등 도보통학, 여의도·광명·가산으로의 출퇴근성도 합리적입니다.

시흥은 실속형 대단지의 ‘전세 회전력’이 매매를 떠받친다.
남서울힐스테이트·벽산타운 등이 매매 5~8억대, 전세 2~4억대로, 합리 가격+생활편의의 전형입니다. 시흥사거리 상권·관악산 녹지·금천구청 인프라가 밀집해 생활동선이 짧고, 7호선·서부간선으로 여의도·가산·양천 접근이 편합니다. 전세 비중이 높아 전세→매매 전환 에너지가 쌓이며, 서울 평균 대비 전세가율 상회 구간이 많아 갭 리스크 완화에 기여합니다.

가산은 직주근접이 모든 것을 설명한다.
두산·가산웰애스테이트2차 등은 매매 4~6억대 후반, 전세 1~3억대 후반으로 형성. G밸리 배후 전세 수요가 두껍고, 야간·주말 상권·문화시설이 많아 싱글·신혼 체류형 수요가 이어집니다. 다만 준공업지역과의 혼재로 뷰·소음·상권 혼잡 등 단지별 체감차가 존재—층·동·세대 배치 확인이 중요합니다.

5. 금천구 동별 최신 3개월 매매 & 전세 평균 거래 량

전세는 독산>시흥>가산, 매매는 시흥·독산이 양대 축.
전세 거래량은 독산(349)–시흥(206)–가산(125) 순으로 생활동선 편의+대단지 조합의 강세가 확인됩니다. 매매는 **시흥(103)·독산(85)**가 중심, **가산(24)**은 선택적 매매. 이 분포는 “실거주 저변(독산·시흥)”이 유동성을, “직주근접(가산)”이 전세 수요를 책임지는 전형적 구조입니다. 전세가 먼저 움직이고 매매가 따라오는 정상화 사이클이 동별 레벨에서도 관찰됩니다.

6. 금천구 동별 최신 3개월 매매&전세 거래 금액

가격 상단 독산, 중단 가산·시흥—가성비·직주근접의 균형.
매매 평균은 독산 7.27억, 시흥 5.75억, 가산 5.66억. 전세 평균은 독산 2.85억, 시흥 2.39억, 가산 1.36억. 독산이 대단지 커뮤니티·보행동선·공원 접근으로 상단을, 가산은 직주근접(소형 위주)로 전세 하단을 형성합니다. 전세–매매 스프레드가 좁은 구간은 전환 속도가 빠르고, 스프레드가 넓은 구간은 임대 선호가 유지됩니다.

7. 금천구 평형별 최신 3개월 매매&전세 거래량 

매매는 시흥·독산이 9할, 전세는 독산의 절대 우위.
매매 비중은 시흥 48.6%·독산 40.1%, 전세 비중은 **독산 63.1%**로 압도적. 이 구조는 생활편의+대단지의 전형인 독산이 전세 회전을, 상권·교통 균형인 시흥이 매매 체결을 이끈다는 뜻입니다. 가산은 전세 기착지로 기능하며 직주근접형 수요를 흡수합니다.

8. 금천구 평형별 최신 3개월 매매&전세 평균 거래 건수 

중형(59~84㎡)이 허리, 소형은 전세 이동의 핵심.
중형은 탄력은 완만·체결은 꾸준, 소형은 전세 변동성이 크지만 회전 속도가 빠릅니다. 대형은 선택적 거래로 표본 변동성이 큽니다. 전세가율은 중형에서 **60%±**로 수렴하는 경향이 강해 레버리지 리스크가 낮습니다. 

9. 금천구 평형별 최신 3개월 매매&전세 평균 거래 금액

중형 박스권, 대형 분화, 소형은 효율 게임.
중형 매매금액은 6~7억 박스, 전세는 2~3억대로 고르게 따라갑니다. 대형은 조망·층·동선·커뮤니티에 따라 스프레드가 넓습니다. 소형은 절대가격이 낮아 전세→매매 진입 사다리로 기능하지만 층간소음·주차·수납 체크가 필수. 서울 평균 전세가율(50%대 초중반) 대비 중형=동등~상회, 소형=상회 경향입니다.

10. 금천구 평형별 최신 3개월 매매&전세 평균 거래 비중

11. 금천구 평균 거래금액 & 거래량 상위 10개 아파트 최신 3개월 매매&전세 요약

 가격 리더(독산 대장) vs 거래 리더(시흥·독산·가산의 전세 회전).
금액 기준 상위는 독산 대단지가 집중돼 지역 상단가를 정의합니다. 거래량 기준 상위는 시흥·독산의 대단지와 가산 소형 역세권이 혼재—시황 전환 속도를 좌우합니다. 전략적으로는 가격 리더 바로 아래 티어(같은 생활권·유사 커뮤니티·소폭 저렴)를 선점하는 게 비용 대비 체감 이익이 큽니다.

금천구의 강점은 직주근접·전세 회전력·합리 가격의 삼박자입니다. 전세가 먼저 움직이고 매매가 뒤따르는 정상화 사이클이 자리 잡았고, 독산 대단지는 가격 지지선, 시흥은 실거주 저변, 가산은 유동성을 제공합니다. 데이터가 보여주듯 중형 중심의 안정적 수요와 서울 평균 대비 높거나 유사한 전세가율은 갭 부담을 줄여 안심 거래에 유리합니다. 선택 순서는 간단합니다. ① 내 출퇴근 체감시간을 가장 줄여주는 권역, ② 전세 회전이 빠른 대단지 중형, ③ 최근 10건 내 실거래·전세 체결가 동시 점검. 이 원칙을 지키면 거주 만족+자산 방어라는 두 목표를 함께 달성하실 겁니다.