성남시 분당구 아파트 시세 (전세 & 매매 거래량) - 9월 10일

🐻 Summary

최근 3개월 분당구는 전세 선행–매매 후행 흐름 속에서도 절대 거래 모수는 대규모로 유지됐습니다. 주별 그래프에서 전세 피크 이후 2~3주 뒤 매매가 늘었고, 정자·야탑·서현·구미 순으로 회전축이 이어졌습니다. 동별 평균금액은 백현·정자·삼평(판교권) 상단, 서현·수내·이매 중상단, 구미·금곡 중단으로 계층이 뚜렷합니다. 평형은 **중형(59~84㎡)**이 매매·전세 모두 최대 비중이며, 전세가율은 대체로 50~60%대로 수도권 평균과 유사해 갭부담이 과도하지 않습니다. 생활권 강점은 판교테크노밸리 직주근접, 분당선·신분당선 더블 축, 학원·상위권 고교 라인(서현·분당·낙생 등), 대형 공원(중앙·율동)과 커뮤니티 인프라입니다. 호재는 월곶~판교선, 신분당선 북부연장, 판교트램, 테크노밸리 고도화 등이고, 악재는 금리·사업비·정비사업 일정 변동입니다. 결론적으로 분당은 거주 편의+자산 방어력을 동시에 갖춘 수도권 대표 성숙시장입니다.

🐻 호재 & 악재

 

• 월곶~판교선(WPX): 판교정자광명·시흥·월곶 연결 기대. 개통 일정·공정 변동성 주의.
• 신분당선 북부 연장(신사~용산) 파급: 강북 접근 시간 단축 기대, 다만 단계별 절차에 따른 지연 가능성.
• 판교트램(성남도시철도) 논의: 테크노밸리 순환 교통망 보완.
• 판교 테크노밸리 고도화·알파돔 완성도 상승: 직주근접 수요의 지속 유입.
• 리스크: 금리·사업비 상승, 정비사업(리모델링) 인허가·안전진단 변수, 핵심역세권 호가 선반영 구간의 변동성.

 

 

### 분당구의 매력 포인트 ###

대표 지역·장소:  판교테크노밸리·알파돔, 백현·삼평·운중(판교권), 정자동 카페거리·중앙공원, 서현·수내 상권, 야탑역·율동공원, 이매·분당수서로, 정자·서현 학원가, 분당선·신분당선 축, 탄천·황새울공원.

 

• 판교·백현·삼평(판교권) — 동 평균: 백현 매매≈24.33억/전세≈6.52억, 삼평 매매≈15.55억/전세≈5.88억. 거래 리더는 정자·야탑 대비 적지만 고가 거래 비중 큼.
• 정자·서현·수내(분당 중심축) — 정자 매매≈17.78억/전세≈4.67억, 서현 매매≈13.84억/전세≈5.17억, 수내 매매≈15.54억/전세≈5.40억. 거래량은 정자 전세 578건·매매 301건이 코어.
• 야탑·이매 동남권 — 야탑 매매≈9.31억/전세≈3.60억, 이매 매매≈15.26억/전세≈5.25억, 전세 회전이 빠르고 매매 후행. 야탑 전세 444건·매매 194건.
• 구미·금곡 북서권 — 구미 매매≈10.20억/전세≈3.84억, 금곡 매매≈10.34억/전세≈3.96억. 구미 전세 369건·매매 133건, 실수요 표준가 역할.

 

(A) 판교권(백현·삼평·운중·판교동)
판교역을 중심으로 신분당선·분당선 더블 환승, 테크노밸리·알파돔 복합 상업이 얽혀 직주일체형 수요가 두텁습니다. 백현·삼평은 신축·대단지·보행동선이 우수하고, 업무밀도 대비 녹지(판교환경생태공원·탄천) 접근이 좋아 체류형 생활이 강점입니다. 전세가율은 50%대 초중반으로 수도권 평균보다 약간 낮은 편이라 매매 변동성이 상대적으로 큽니다. 특화커뮤니티·주차·동간거리, 초중 도보 통학(백현·삼평 학군)과 서현·분당·낙생 등 상위권 고교 라인 접근성을 함께 본다면 거주 만족도를 높일 수 있습니다. 고가거래는 개별성(동·층·조망)에 민감하므로 최근 10건 실거래 확인이 필수입니다.

(B) 분당 중심축(정자·서현·수내)
정자역은 신분당선 급행·분당선 환승으로 강남 접근성이 탁월하며, 정자 카페거리–수내·서현 상권–중앙공원으로 이어지는 생활·여가 축이 분당의 정체성을 만듭니다. 준신축 대단지(정자동 파크뷰 등)는 가격 상단을 형성, 서현·수내는 학원·병원(분당서울대·차병원) 접근성과 균형 잡힌 평형 구성이 강점입니다. 전세가율 55~60% 구간이 많아 갭 부담이 크지 않고, 전세 회전이 매매를 안정적으로 지지합니다. 이 축은 상위권 고교(서현·분당 라인) 접근도 좋아 학령기 가족 선호가 높습니다. 상권 소음·주차 수요는 동·라인에 따라 체감차가 크므로 동별 입지 편차 점검이 필요합니다.

(C) 동남권(야탑·이매)
야탑역 환승센터·율동공원·분당종합운동장 축으로 일상 여가·교통·문화가 결합된 권역입니다. 야탑은 전세 회전이 빠르고 매매 후행, 이매는 광역도로(분당수서로) 접근과 도보 학군이 안정적입니다. 평균 매매는 야탑 9억대, 이매 15억대이며, 전세는 3~5억대로 스프레드가 5~10억 수준입니다. 전세가율은 55~60%대가 다수로 자금 계획 수립이 수월합니다. 학군은 서현·분당 라인 보완 이용이 일반적이며, 도심 접근은 정자·서현보다 한 단계 길지만 가격 메리트로 실수요 유입이 꾸준합니다.

(D) 북서권(구미·금곡)
구미·금곡은 상대적으로 합리적 진입가와 대단지 비중으로 실수요 내구성이 높습니다. 평균 매매 10억 안팎, 전세 4억 내외이며, 전세→매매 전환의 초입이 되는 구간입니다. 분당선 금곡·오리역 이용, 탄천·공원 접근이 좋고, 판교·정자 상권과의 생활 연계가 쉽습니다. 전세가율은 60% 내외가 많아 레버리지 리스크가 낮고, 거래가 꾸준해 호가-체결가 격차가 빨리 줄어듭니다. 다만 노후 단지 비중이 커 리모델링·주차·층간소음 점검이 중요합니다.

 

1. 분당구 동별 TOP3 아파트 매매&전세 거래량 및 거래가 요약

동	아파트	거래건수	매매최저	평균	최고	전세최저	평균	최고
구미동	까치마을(1단지)(대우롯데선경)	73	9.00	13.32	16.70	1.00	4.96	8.50
구미동	하얀마을(5단지)(주공)	72	5.95	6.52	7.00	0.10	1.98	3.20
구미동	까치마을(2단지)(주공)	58	6.50	9.49	11.20	1.00	3.64	5.20
금곡동	청솔마을(주공9단지)	122	5.76	7.01	8.70	0.10	2.37	3.90
금곡동	청솔마을(한라)	52	11.20	12.52	15.75	0.50	4.47	7.00
금곡동	청솔마을(공무원)	34	8.93	9.08	9.20	0.50	3.72	5.00
대장동	판교해링턴플레이스	37	-	-	-	0.29	1.88	2.58
대장동	판교더샵포레스트12단지	24	11.10	11.49	11.80	5.00	6.40	7.70
대장동	판교퍼스트힐푸르지오A2	21	10.50	11.04	11.80	0.50	5.51	7.00
백현동	THESHARP판교퍼스트파크	77	12.60	15.41	17.85	2.00	7.05	13.50
백현동	백현마을2단지	50	19.00	22.41	26.00	1.15	7.88	11.50
백현동	백현마을5단지(주공)	44	15.00	20.35	23.80	4.00	7.80	11.00
분당동	장안타운(건영)	101	6.67	9.70	13.80	1.00	4.59	7.40
분당동	샛별마을(라이프)	51	9.80	14.00	18.00	0.43	4.54	7.50
분당동	샛별마을(우방)	47	7.80	13.51	19.50	0.70	5.20	8.50
삼평동	봇들마을6단지(주공)임대	74	-	-	-	0.11	0.60	1.20
삼평동	봇들마을1단지(판교신미주)	71	14.70	15.63	16.50	0.50	6.15	8.50
삼평동	봇들마을4단지(주공)	56	13.00	15.35	18.00	1.00	5.04	8.30
서현동	시범한양	162	6.90	12.72	23.50	0.06	3.60	10.00
서현동	시범우성	93	12.98	18.58	26.90	0.30	4.51	9.50
서현동	시범현대	75	10.50	17.94	26.00	0.50	6.01	11.00
수내동	양지마을(5단지)(한양501-514)	116	6.38	8.63	12.00	0.10	2.26	4.30
수내동	푸른마을(쌍용)	47	10.00	16.75	19.50	1.00	5.89	9.00
수내동	파크타운(서안)	43	11.00	17.78	23.00	1.00	7.14	12.30
야탑동	장미마을(현대)	102	3.60	9.29	14.10	0.20	3.82	7.40
야탑동	탑마을(주공)	63	5.20	5.47	6.00	0.20	1.82	3.15
야탑동	매화마을공무원2	61	6.45	7.59	8.50	0.30	3.18	4.20
운중동	산운마을13단지(태영)	59	12.15	14.63	16.35	0.50	5.44	10.00
운중동	산운마을12단지판교센트럴포레와이시티	41	10.40	11.41	12.25	1.00	4.89	6.20
운중동	산운마을9단지(대방노블랜드)	33	12.24	14.36	16.30	1.05	5.04	7.00
이매동	이매촌(한신)	94	6.80	11.48	16.70	0.20	3.54	7.00
이매동	이매촌(삼성)	48	10.40	14.42	18.50	0.50	6.01	9.45
이매동	아름마을(두산)	48	9.65	14.15	16.90	1.50	6.33	9.30
정자동	한솔마을(4단지)(주공)	176	4.60	6.39	7.50	0.10	2.05	3.50
정자동	한솔마을(6단지)(주공)	83	4.70	7.43	11.00	0.30	2.84	5.00
정자동	파크뷰	77	18.50	28.65	39.50	1.00	11.34	23.00
판교동	판교원마을8단지(상록)임대	95	-	-	-	0.89	3.05	5.36
판교동	판교원마을9단지(한림풀에버)	58	11.00	14.03	15.30	1.00	6.23	8.00
판교동	판교원마을7단지(모아미래도)	32	11.65	12.37	14.50	0.50	5.62	7.70

 

2. 분당구 최신 3개월 매매&전세 거래량 추이

전세 피크 후 2~3주 매매가 뒤따르는 전형적 정상화 사이클.

분당구의 주차별 거래건수는 초반 전세 400~450건대 피크 이후 꾸준히 낮아지며 중후반부에 다시 완만한 반등을 보였습니다. 반면 매매는 전세 고점 직후 2~3주 지연된 시차로 60~80건 수준 반등이 관찰됩니다. 이 패턴은 정자·야탑에서 특히 뚜렷했고, 서현·구미도 유사한 동행성을 보였습니다. 전세가 먼저 움직이는 구간에서 실거주 이동 수요가 축적되고, 자금 계획이 확정되는 주차에 매매 체결이 늘어납니다. 공급 이벤트나 대형특화 단일 표본이 낀 주차는 왜곡을 낳으므로 동일 주차의 평형·건수 구성을 함께 보아야 합니다. 실무적으로는 전세 피크가 찍힌 다음 2주 체결가를 협상 기준선으로 삼고, 피크 이전 과열 호가는 과감히 제외하면 오판을 줄일 수 있습니다. 분당은 절대 모수 자체가 크기 때문에 주간 등락보다 추세와 비중 변화를 읽는 것이 유효합니다.

3. 분당구 최신 3개월 매매&전세 거래액 추이

매매 12~15억 박스, 전세 4~5억대 박스에서 동행성 강화.

주별 평균금액은 매매가 11~15억 박스권에서 등락하고, 전세는 4~5억대 범위를 유지했습니다. 중간부의 매매 급락/급등 주는 대형 특화 표본 포함 영향이 커 평균선을 일시적으로 흔들었지만, 전세선은 상대적으로 평탄하여 기초 체력을 보여줍니다. 대형(>30평) 구간이 거래에 섞인 주에는 매매 평균이 1~2억 상향 편차를 보이므로, 동일 주차 평형 믹스 점검이 필요합니다. 전세 평균이 완만히 우상향하는 구간에서는 임차→자가 전환이 촉진되어 2~3주 후 매매 평균이 따라붙는 경향입니다. 분당은 직주근접(판교)·학군·공원 인프라로 가족형 수요가 절대 다수를 차지하므로, 평균선의 안정은 중형 위주의 견조한 수요를 반영합니다. 결론적으로 스프레드 6~10억 구간에서 자금계획이 서는 가구가 많아 거래가 유지됩니다.

4. 분당구 거래량 상위 4개동 동별 상위 10개 아파트 최신 3개월 매매&전세 거래 금액 & 건수

가격 리더는 정자·판교권, 거래 리더는 정자·야탑 준신축.

정자 상위 단지군(파크뷰 등)은 매매 28~22억/전세 12~8억대가 중심이며, 학원·중앙공원·더블환승의 결합으로 상단 가격을 정의합니다. 야탑은 탑마을·장미마을 등 대단지에서 전세 7~4억, 매매 15~10억대가 주력으로 회전이 빠릅니다. 서현(시범·한양·삼익 등)은 매매 21~12억/전세 6~3억 분포로, 학교·상권·병원 접근성의 균형이 강점입니다. 구미는 까치마을·무지개마을 등에서 매매 17~10억/전세 6~4억대가 표준으로, 가격 효율이 좋아 갈아타기 사다리의 하부를 받칩니다. 이 네 권역 모두 초중 도보 통학이 가능하고, 상위권 고교(서현·분당·낙생 등) 접근성이 양호합니다. 전세가율은 대체로 **55~60%**로 갭리스크가 낮습니다.

5. 분당구 동별 최신 3개월 매매 & 전세 평균 거래 량

전세 회전은 정자·야탑, 매매 체결은 정자 축이 리드.

최근 3개월 전세 거래는 정자 578건, 야탑 444건, 서현 377건, 구미 369건, 이매 333건 등으로 상권·교통핵심과 합리 입지에서 동시에 활발했습니다. 매매는 정자 301건이 압도적이고, 야탑 194건, 서현 141건, 구미 133건이 뒤를 잇습니다. 정자·서현·수내의 중심축에서 전세→매매 전환이 가장 빨리 나타나며, 구미·금곡은 전세 비중이 높아 향후 매매 전환 씨앗구간으로 해석됩니다. 야탑은 전세 체결이 먼저 누적돼 후행 매매 여지가 큽니다. 거래량이 많은 동은 실거래 레퍼런스를 빠르게 축적해 호가-체결가 격차가 빨리 축소됩니다. 실무 팁: 전세 비중 높은 동에서는 직주·학군 만족도 대비 매매 호가가 높은 단지가 많으니, 최근 10건 전세 체결가와 매매 호가의 **갭 10~15%**를 기준으로 협상하면 효율적입니다.

6. 분당구 동별 최신 3개월 매매&전세 거래 금액

판교권 상단(백현 24.3억), 중심축 중상단, 북서권 합리 레벨.

백현 24.33억/6.52억, 정자 17.78억/4.67억, 삼평 15.55억/5.88억, 수내 15.54억/5.40억, 이매 15.26억/5.25억, 서현 13.84억/5.17억, 야탑 9.31억/3.60억, 구미 10.20억/3.84억, 금곡 10.34억/3.96억 순입니다. **판교권(백현·삼평)**은 고가 거래가 평균을 끌어올리고, 정자·수내·이매는 균형 잡힌 중상단 레벨로 시세지지선 역할을 합니다. 야탑·구미·금곡은 절대가격 메리트가 있어 입주 문턱이 낮고, 전세가율이 55~60%로 수도권 평균과 유사해 레버리지 리스크가 낮습니다. 상단 구간은 대형·특화세대의 개별성에 따라 변동폭이 크므로 동·라인·층·조망을 꼼꼼히 보세요. 전세 평균과의 스프레드를 동시에 보면 합리 갭 구간이 선명해집니다.

7. 분당구 평형별 최신 3개월 매매&전세 거래량 

매매는 정자 비중, 전세는 정자·야탑 비중이 핵심 분모.

파이차트에서 매매 비중은 **정자(≈19.9%)**가 가장 크고, 전세 비중은 **정자(≈15.2%)·야탑(≈11.7%)·이매(≈8.7%)**가 상위권을 이룹니다. 이는 정자 중심축에서의 매매 체결력과 야탑의 전세 회전력이 분당 시장을 움직이는 양대 엔진임을 뜻합니다. “기타”가 큰 것은 분당의 다핵 생활권 특성 때문으로, 구미·금곡·서현·수내·분당·판교가 넓게 거래를 분산시킵니다. 전세 비중이 높은 동은 매매 후행 전환 잠재력을 품고, 매매 비중이 큰 동은 시세 방어력이 큽니다. 실전에서는 전세 비중 높은 동+대단지 조합을 1순위로 보고, 매매 비중 높은 동을 비교군으로 삼아 호가 현실성을 체크하면 효율적인 물건 선별이 가능합니다.

8. 분당구 평형별 최신 3개월 매매&전세 평균 거래 건수 

중형이 시장의 허리, 소형 전세가 선행해 수요를 끌고 간다.

주차별로 보면 초반에는 소형 전세가 크게 뛰고 이후 중형 매매가 뒤따릅니다. 대형은 표본 의존도가 높아 주간 변동이 크지만, 정자·판교권에서 개별 프리미엄 거래가 관찰됩니다. 중형(59~84㎡)은 방3·욕실2 구성이 표준으로 학령기 가족 수요를 두텁게 흡수하고, 전세·매매 모두 안정적인 체결을 만들어 가격 신뢰도가 높습니다. 소형은 절대가격 메리트로 유입장벽이 낮고, 전세 회전이 빠르지만 실거주 확장성은 제한적입니다. 대형은 동·층·조망, 커뮤니티 스펙에 따라 가격 분화가 큽니다. 금리 안정 국면에서는 전세 회전 많은 동+중형 평형에서 매매 전환이 가장 빨리 나타납니다.

9. 분당구 평형별 최신 3개월 매매&전세 평균 거래 금액

대형 상단 18~21억, 중형 13~15억 박스, 소형 6~9억대.

그래프에서 대형 매매·전세는 18~21억/6~8억대, 중형은 13~15억/4~6억대, 소형은 6~9억/2~3억대 레인지가 반복됩니다. 분당의 가격-수요 구조가 평형별로 안정적 박스권을 형성한다는 뜻입니다. 전세가율은 대형 40~50%, 중형 55~60%, **소형 60%±**로 추정되며, 수도권 평균 대비 중형이 가장 안정적입니다. 상단을 형성하는 대형은 정자·판교권의 특화세대 영향이 크고, 중형은 서현·수내·이매·야탑에서 시장 지지선 역할을 하며, 소형은 구미·금곡·야탑에서 유입용 평형으로 기능합니다. 실무적으로는 내 가족의 동선·학군을 우선 정하고 그 평형 박스 안에서 단지 커뮤니티·주차·동간거리를 비교하면 효율적입니다.

10. 분당구 평형별 최신 3개월 매매&전세 평균 거래 비중

매매·전세 모두 중형 최다, 전세는 소형 비중이 더 크다.

파이에서 매매는 소형 37.4%·중형 31.5%·대형 31.1%, 전세는 **소형 42.5%·중형 34.3%·대형 23.2%**입니다. 전세의 소형 비중이 높은 이유는 절대가격 메리트+학군 인접 임차 수요가 많기 때문입니다. 매매에서도 중형·대형 비중이 균형을 이루며, 이는 갈아타기 사다리가 촘촘하다는 증거입니다. 중형 비중이 클수록 시세는 경기 변동에서도 쉽게 붕괴되지 않습니다. 대형은 선택적이지만, 정자·판교권의 커뮤니티·조망 프리미엄이 강하게 작용합니다. 전략적으로는 전세 비중 높은 소형 동에서 갭을 좁히고, 중형 매매로 안착하는 단계적 접근이 합리적입니다.

11. 분당구 평균 거래금액 & 거래량 상위 10개 아파트 최신 3개월 매매&전세 요약

백현·정자 대장이 상단을 정의, 판교권 특화 단지가 가격을 견인.

금액 상위에는 백현동 판교푸르지오월드마크(매매 35.6억 추정), 정자동 파크뷰(≈28.6억), 판교·정자·삼평의 대형 단지가 포진합니다. 전세는 8~12억대가 다수로 전세 스프레드가 커 대출·현금흐름 설계가 중요합니다. 이들 단지는 역세권·업무밀집·특화 커뮤니티·조망 등 개별 프리미엄을 복합적으로 갖춰 추세 전환 시 가격 탄력성이 큽니다. 다만 표본 의존도가 높아 주간 평균 왜곡을 낳을 수 있으니, 동일 생활권의 세컨드 티어(유사 커뮤니티·소폭 저렴)를 비교해 체감가성비를 확보하는 전략이 비용 대비 효과적입니다. 고가 구간일수록 동·라인·층·관리 상태가 실가격을 좌우합니다.

거래 리더는 정자·야탑·서현 중심의 대단지, 시황 전환 속도를 만든다.

거래량 상위는 청솔·무지개·정든마을 등 구미·금곡의 대단지와 탑·장미·동양 등 야탑, 서현·정자의 핵심 단지들이 혼재합니다. 매매 평균은 10~15억대가 다수, 전세는 3~5억대가 표준이며 전세가율은 **55~60%±**입니다. 이 군단이 분당의 유동성 공급원 역할을 하며, 체결이 늘 때 시장은 빠르게 온기가 돌고, 줄 때 관망 모드로 전환됩니다. 실전에서는 거래 리더의 주간 체결 속도·전세 호가 변화를 먼저 체크해 전환 신호를 포착하고, 가격 리더와의 스프레드로 방향성을 가늠하면 실패 확률을 줄일 수 있습니다.

분당구는 판교의 직주, 정자·서현·수내의 생활 편의, 야탑·구미·금곡의 가격 효율, 중형 중심의 안정 수요가 맞물린 성숙시장입니다. 데이터가 말해 주듯 전세 선행–매매 후행의 정상화 사이클, 50~60%대 전세가율, 권역별 뚜렷한 역할 분담이 동시에 관찰됩니다. 접근 전략은 세 가지입니다. ① 전세 회전 높은 동+대단지에서 레퍼런스를 확보하고, ② 출퇴근·학군·병원 동선을 먼저 정한 뒤 해당 평형 박스에서 단지 비교, ③ 가격 리더 바로 아래 세컨드 티어를 선점해 체감가성비를 높이기. 동일 생활권이라도 연차·커뮤니티·보행동선이 세부 시세를 가르니, 최근 10건 실거래+전세 체결가로 호가를 검증하면 안전합니다. 분당은 거주 만족과 자산 방어를 동시에 노릴 수 있는 확률이 높은 도시입니다.